Vender piso en Madrid
Antes de poner tu piso a la venta, queremos ofrecerte información útil acerca del mercado de la vivienda en tu ciudad. Si te has planteado vender tu piso en Madrid debes saber que es un buen momento porque el precio de la vivienda ha subido en el último año un 3,3% en línea con la media del mercado. La subida de precios se ha producido en todos los distritos de la capital, con un mayor porcentaje en los distritos situados en las zonas periféricas donde los precios son más asequibles, que en los distritos del centro. Como la competencia es mayor, para vender tu piso en Madrid debes tener una estrategia clara.
Aquí puedes leer más sobre los factores que determinan el valor de una vivienda.
Tasación de viviendas en Madrid
Para vender tu piso en Madrid te interesará saber que el precio de la vivienda ha subido más que en ninguna otra ciudad, con un incremento del 10,5% en el último trimestre de 2021. En el balance anual, el precio de las casas ha subido un 5,8% de media en Madrid, porcentaje que supone el doble que en Barcelona donde subió un 2,9%.
Sin embargo, el precio medio de la vivienda en Madrid es de 3.127 euros/metro cuadrado, más bajo que en Barcelona, con 3.310 euros/metro cuadrado.
Los datos del Informe de tendencias del sector inmobiliario de Sociedad de Tasación confirman esta situación, en Madrid se ha encarecido la vivienda más que en Barcelona, en concreto un 3,3% frente a un 2,8%, pero es más cara en Barcelona (4.640 euros/metro cuadrado) que en Madrid (3.802 euros/metro cuadrado).
La vivienda tipo en Madrid es un piso de 3 dormitorios, con un tamaño entre 70 y 90 metros cuadrados y una antigüedad de más de 30 años. El valor medio de la vivienda está en 204.589 euros, mientras que el precio por metro cuadrado se mueve en una horquilla entre 1.780 y 2.260 euros/metro cuadrado entre los diferentes distritos de la ciudad.
Precios medios de las viviendas por distrito
Los precios medios de la vivienda han subido en todos los distritos de Madrid, aunque la subida ha sido mayor en las zonas periféricas. Solo ha bajado el precio en el distrito de Usera con un descenso del 5,8%. Los distritos donde más se han incrementado los precios son Hortaleza (15,7%), Vicálvaro (14,3%), Villaverde (13,2%) y Tetuán (13,1).
Sin embargo, los distritos donde la vivienda es más cara se sitúan en el centro de la ciudad: Salamanca (5.387 euros/metro cuadrado), Chamberí (5.045 euros/metro cuadrado), Chamartín (4.755 euros/metro cuadrado), Centro (4.604 euros/metro cuadrado) y Retiro (4.386 euros/metro cuadrado).
En la siguiente tabla puedes ver el precio de la vivienda en los 21 distritos de Madrid desde el más caro, Salamanca, al más barato, Villaverde, y la evolución del precio:
| Distrito | Precio euros/metro cuadrado | % Interanual |
|---|---|---|
| Salamanca | 5.387 | 6,70% |
| Chamberí | 5.045 | 5,40% |
| Chamartín | 4.755 | 7,00% |
| Centro | 4.604 | 5,30% |
| Retiro | 4.386 | 3,00% |
| Arganzuela | 3.862 | 5,50% |
| Moncloa-Aravaca | 3.837 | 12,00% |
| Tetuán | 3.775 | 13,10% |
| Fuencarral-El Pardo | 3.525 | 10,70% |
| Hortaleza | 3.486 | 15,70% |
| Barajas | 3.092 | 9,60% |
| Ciudad Lineal | 3.041 | 12,80% |
| Moratalaz | 2.493 | 3,10% |
| San Blas | 2.419 | 2,50% |
| Vicálvaro | 2.344 | 14,30% |
| Latina | 2.308 | 3,10% |
| Villa de Vallecas | 2.235 | 1,80% |
| Carabanchel | 2.17 | 2,30% |
| Usera | 2.029 | -5,80% |
| Puente de Vallecas | 1.875 | 2,80% |
| Villaverde | 1.816 | 13,20% |
Fuente: Tinsa
Impuestos que debe pagar el vendedor de vivienda
1. Ganancia patrimonial en el IRPF
Para calcular el importe que hay que declarar en el IRPF debes tener en cuenta que es un impuesto progresivo, por tanto, debes aplicar cada tipo impositivo al tramo correspondiente.
Si vendes tu casa en Madrid por 225.000 euros y el precio de adquisición fue de 200.000 euros, has obtenido una ganancia patrimonial de 25.000 euros. Al hacer la declaración de la renta, los 6.000 primeros euros tributan al 19% y los 19.000 euros rest
2. Plusvalía municipal
Para calcular la plusvalía real hay que hacer los siguientes cálculos:
✓ Calcular la ganancia patrimonial, diferencia entre precio de venta y de compra.
✓ Calcular la base imponible multiplicando la ganancia patrimonial por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral real.
✓ Aplicar el tipo impositivo del 29%.
✓ Calcular la ganancia patrimonial, diferencia entre precio de venta y de compra.
✓ Calcular la base imponible multiplicando la ganancia patrimonial por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral real.
✓ Aplicar el tipo impositivo del 29%.
Si vendes un piso en Madrid por 230.000 euros que habías comprado por 200.000 euros has obtenido una ganancia patrimonial de 30.000 euros. Si el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el del inmueble es del 50% la base imponible es de 15.000 euros. Al aplicar el tipo impositivo del 29%, la cuota de la plusvalía a pagar es de 4.350 euros.
Documentos requeridos para la venta
Antes de poner a la venta tu piso en Madrid debes tener preparados los siguientes documentos:
Nota simple del Registro de la Propiedad
para demostrar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca o embargo. Si has terminado de pagar la hipoteca tienes que hacer la cancelación registral para que el inmueble aparezca sin cargos.
Cédula de habitabilidad
Verifica que la cédula de habitabilidad no está caducada, ya que en algunos casos tiene una vigencia de diez o quince años según la fecha de expedición y la comunidad autónoma.
Certificado de eficiencia energética
El propietario de la vivienda debe entregar el original del certificado de eficiencia energética al comprador para que la compraventa pueda realizarse. Ten en cuenta también que en el anuncio de la propiedad es obligatorio incluir este certificado.
Certificado de estar al corriente de pago en la comunidad de propietarios
Este documento debes solicitarlo al administrador de la finca, para que el comprador compruebe que el piso no tiene deudas en la comunidad de propietarios.
Escritura original de la casa
Sin duda, la escritura de la vivienda es uno de los documentos más importantes a la hora de desprenderte de ese inmueble.
Último recibo del IBI
El pago de este impuesto corresponde al que es el titular de la vivienda el 1 de enero.
Como ves, antes de vender tu casa en Madrid debes tener preparados todos los documentos con la información de la vivienda; tienes que hacer una tasación para calcular el precio de venta y una vez vendida la casa liquidar los impuestos correspondientes.
