¿Es legal la cláusula contra COVID-19 en los contratos de alquiler?

La anormal situación planteada por la pandemia ha hecho que las cláusulas Covid-19 cada vez estén más presentes en los contratos de alquiler. Esto ha motivado que en las últimas semanas se hayan disparado las consultas a los abogados sobre la legalidad de las cláusulas contra el coronavirus. Se trata de un nuevo anexo según el cual el inquilino podrá marcharse del piso de forma inmediata si se decreta un nuevo estado de alarma.

Para los expertos en leyes, si se desea incluir esta cláusula Covid-19, propietarios e inquilinos deben definir bien las circunstancias en las que se aplicará, porque un estado de alarma no es muy probable, pero los confinamientos selectivos sí. Lógicamente, hasta este año ningún contrato de alquiler incluía cláusulas que hicieran referencia a posibles cambios si se producía una pandemia, pero hoy por hoy ya hay municipios que están volviendo a vivir el confinamiento que se produjo en los meses de marzo, abril y mayo.

Desde un punto de vista legal, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no contempla la posibilidad de introducir este tipo de anexos en alquileres de viviendas permanentes. Sí serían aceptables en los alquileres por meses (por ejemplo para pisos de estudiantes) o en los subarriendos de habitaciones.

La cláusula se hizo necesaria en alquileres para estudiantes

Durante el confinamiento, los estudiantes desplazados en otras ciudades para cursar sus estudios se vieron en la obligación de volver a sus casas (vivienda habitual). Sin embargo, su contrato de alquiler les obligaba a pagar por una habitación o vivienda que no estaban utilizando.

Esto generó también un problema para el casero, pues los estudiantes se fueron dejando sus pertenencias sin saber cuándo volverían, por lo que tampoco disponían de la vivienda con libertad. Todo se complicó cuando los propietarios vieron que no les llegaban las rentas, pero tampoco disponían de su vivienda. Aquí te contamos qué es lo que pasa si no pago el alquiler o qué hacer si el inquilino no paga el alquiler. 

Los impagos de quienes se fueron por el estado de alarma acabaron en los tribunales  

Se dispararon entonces las denuncias por impago, pero la ley no les dio la razón a los caseros argumentando que los inquilinos se fueron por razones de fuerza mayor. Los tribunales estimaron que los impagos se producían porque se produjo un estado de alarma y dieron la razón a los inquilinos. Incluso llegó un momento en que los abogados aconsejaron a los arrendadores no denunciar para evitar tener que pagar las costas del proceso.

De ahí surgió la cláusula COVID-19 en los contratos de alquiler. Los expertos en leyes consideran que es un anexo legal y que tiene por objetivo aclarar cómo actuar en el caso de que se reproduzca una situación como la vivida en primavera.

¿Qué propone la cláusula COVID-19 en el alquiler?

Este anexo trata de responder a la duda que ha generado entre las personas que viven de alquiler la posibilidad de que se produzcan nuevos confinamientos o un estado de alarma. Siempre que esté bien redactada y sea aceptada por las dos partes, esta cláusula COVID-19 en los contratos de alquiler puede ser recomendable tanto para los inquilinos, como para los arrendadores.

Entre los aspectos que regula esta cláusula antiCovid-19 está la posibilidad de que el inquilino rescinda el pago si se produce un estado de alarma o confinamiento que le obligue a abandonar la casa, siempre y cuando deje libre la habitación o vivienda de forma inmediata. Si el arrendador no pudiera desplazarse a recoger sus cosas, tendría que hacer la mudanza a través de una empresa que lo haga en su nombre: sólo cuando el piso esté libre, el inquilino quedará exento de pagar el alquiler pactado.

La cláusula Covid-19 en los contratos de alquiler regula la posibilidad de que el inquilino rescinda el pago si se produce un estado de alarma.

Este anexo también puede recoger el caso de que sólo uno de los inquilinos se vea obligado a salir y otros muchos casos posibles. De ahí la importancia de que el contrato de alquiler sea siempre lo más detallado posible para que contemple el mayor número de supuestos y la solución acordada para todos ellos.

Por otro lado, si se produce un confinamiento y no un estado de alarma, se puede pactar que las rentas se rebajen en proporción al tiempo o estudiar todos los casos posibles, incluyendo sentarse a negociar en caso de supuestos más complicados.

La cláusula COVID-19 del alquiler afecta también a todos los que se encuentran ahora disfrutando de un alquiler vacacional, los que se hayan desplazado a otra ciudad por motivos de trabajo o a los trabajadores extranjeros. Todos ellos son personas que podrían verse obligadas a volver a su lugar de origen por problemas en cualquiera de los dos sitios. También es un anexo aceptable en el caso del alquiler de locales comerciales.

¿Es legal convertir un alquiler normal es uno temporal?

Finalmente, otra situación que contemplan los expertos es convertir un contrato normal antiguo a uno por meses prorrogable (si no se producen confinamientos o un estado de alarma). Este cambio es legal, apuntan en Legálitas, pero deben cumplirse una serie de requisitos para hacerlo con todas las de la ley.

La duración del contrato de alquiler de una vivienda se pacta libremente entre ambas partes y si, por ejemplo, un estudiante, o un trabajador decide alquilar un piso o local comercial por unos meses, eso no se traduce en que sea un alquiler de temporada. 

“La temporalidad, tal como indica nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, debe darse de nuevo por una cláusula que así lo indique, donde se explique la razón de dicha temporalidad (si el inquilino se desplaza de su domicilio habitual por trabajo, educación, etc.)”, explican. Es decir, el cambio se puede hacer pero siempre que haya un motivo que así lo justifique.